在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這是當(dāng)前物業(yè)行業(yè)收購(gòu)金額最大的案例，更有望打響上市物企間收購(gòu)的“第一槍”。一旦這起并購(gòu)案直正落地，意味著超大規(guī)模的物企誕生。事實(shí)上，隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，馬太效應(yīng)將愈發(fā)明顯，物業(yè)行業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)“大魚(yú)吃大魚(yú)”，強(qiáng)者聯(lián)姻的并購(gòu)趨勢(shì)。

藍(lán)光發(fā)展公告顯示，其下屬全資子公司藍(lán)光和駿與碧桂園服務(wù)的子公司碧桂園物業(yè)香港簽署了《關(guān)于四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司股權(quán)合作意向框架協(xié)議》。碧桂園服務(wù)擬以現(xiàn)金方式收購(gòu)藍(lán)光和駿持有的藍(lán)光嘉寶服務(wù)約64.62%的股份，對(duì)應(yīng)交易總代價(jià)暫估值約48.47億元。

另?yè)?jù)藍(lán)光嘉寶公告顯示，買(mǎi)方擬按每股H股人民幣42.1105元的價(jià)格從藍(lán)光和駿收購(gòu)約64.62%股權(quán)。如果交易完成，藍(lán)光和駿將不再擁有藍(lán)光嘉寶H股股份，但將繼續(xù)擁有0.42%內(nèi)資股股權(quán)。

此前的2月23日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布公告稱，鑒于公司正在籌劃重大事項(xiàng)，該事項(xiàng)涉及子公司藍(lán)光嘉寶的控制權(quán)變更而臨時(shí)停牌一天。與此同時(shí)，2月23日，碧桂園服務(wù)、藍(lán)光嘉寶雙雙宣布停牌。

對(duì)于此次交易，藍(lán)光發(fā)展認(rèn)為有利于增加公司現(xiàn)金流，促進(jìn)公司核心業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)和拓展；其同時(shí)表示，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，目標(biāo)公司將不再納入上市公司合并報(bào)表范圍。

在億翰智庫(kù)旗下的嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析人士看來(lái)，此次交易為當(dāng)前物業(yè)行業(yè)收購(gòu)金額最高的案例。從目前來(lái)看，物業(yè)行業(yè)對(duì)于優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的估值整體處于較高區(qū)間，能夠獲得高收益，此時(shí)出售對(duì)于藍(lán)光發(fā)展及藍(lán)光嘉寶均是一個(gè)較好的時(shí)機(jī)。

比如，此次碧桂園服務(wù)對(duì)藍(lán)光嘉寶每股估值人民幣42.1105元，而截至2月22日收盤(pán)，藍(lán)光嘉寶報(bào)收38.95港元/股，每股估值相當(dāng)于溢價(jià)約30%。

問(wèn)題在于，藍(lán)光發(fā)展為何出售旗下上市不足兩年的物業(yè)平臺(tái)？上述分析人士認(rèn)為，2021年“三道紅線”實(shí)施在即，處在紅線臨界值邊緣的藍(lán)光發(fā)展，為提升企業(yè)現(xiàn)金流做足準(zhǔn)備，2020年7月該公司以9億元賣(mài)掉迪康藥業(yè)股權(quán)，如今又將培養(yǎng)得相對(duì)成熟的藍(lán)光嘉寶股權(quán)轉(zhuǎn)讓，獲得現(xiàn)金流、降低負(fù)債率，以保障企業(yè)走出“三條紅線”壓力。

藍(lán)光嘉寶是西部物業(yè)龍頭企業(yè)，于2019年10月18日在港交所上市，是中國(guó)西部第一家在港股市場(chǎng)上市的物業(yè)公司，在2020中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)排名中位列第11位。截至2月22日收盤(pán)，藍(lán)光嘉寶收?qǐng)?bào)38.95港元/股，總市值約68.93億港元。

值得注意的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅2020年前11個(gè)月，藍(lán)光嘉寶共斬獲17個(gè)并購(gòu)項(xiàng)目，居上市物企收購(gòu)數(shù)量首位，總耗資約7.59億元，其并購(gòu)的在管建筑面積合計(jì)為3272萬(wàn)平方米；截至去年年末，藍(lán)光嘉寶合約管理面積已達(dá)到約2.1億平方米，在管面積達(dá)到約1.3億平方米，顯示出其強(qiáng)勁的外拓實(shí)力。

此外，據(jù)媒體報(bào)道，就在被碧桂園服務(wù)收購(gòu)而停牌前，藍(lán)光嘉寶剛剛收購(gòu)了一家物管公司，即四川銘瑞物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

截至2020年上半年，藍(lán)光嘉寶實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入11.66億元，毛利約4.08億元。而據(jù)藍(lán)光嘉寶近期公告顯示，得益于在管建筑面積的增加及社區(qū)增值服務(wù)收入大幅增長(zhǎng)，2020年公司收入預(yù)計(jì)增長(zhǎng)約30%。其中，在未經(jīng)審核增值服務(wù)收入方面，2020年下半年和2020年全年，預(yù)期分別實(shí)現(xiàn)同比約60%和35%的增長(zhǎng)。

雖然藍(lán)光嘉寶并購(gòu)火熱、收入增長(zhǎng)，但是股價(jià)仍低迷。據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析人士表示，藍(lán)光嘉寶市盈率僅為13，與在港上市物企平均市盈率43相比，資本市場(chǎng)對(duì)其認(rèn)可程度并不是太高，而此次與碧桂園服務(wù)的合作，能夠在較大程度上提振投資者對(duì)藍(lán)光嘉寶的信心，進(jìn)而提升在資本市場(chǎng)上的投資價(jià)值。

在碧桂園服務(wù)并購(gòu)藍(lán)光嘉寶的前一個(gè)月，1月20日，碧桂園服務(wù)市值正式越過(guò)2000億大關(guān)，成為行業(yè)內(nèi)第一家兩千億市值物業(yè)企業(yè)。截至2月22日，碧桂園服務(wù)市值為1971億元。

但是，碧桂園服務(wù)的“野心”不止如此。碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江曾表示，碧桂園服務(wù)的計(jì)劃是5年時(shí)間做到千億收入。

為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，2020年12月，碧桂園服務(wù)配售發(fā)行1.73億股，募資77.85億港元，其中所得款項(xiàng)凈額作為未來(lái)潛在收并購(gòu)、戰(zhàn)略投資、營(yíng)運(yùn)資金及企業(yè)一般用途。

近年來(lái)，碧桂園也在尋求更多的收購(gòu)標(biāo)的，不斷“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”，僅去年全年就進(jìn)行了6次并購(gòu)，并以44.5億成為去年并購(gòu)金額最多的物業(yè)企業(yè)，其收購(gòu)標(biāo)的包括涉及環(huán)衛(wèi)等業(yè)務(wù)的福建東飛60%股權(quán)、滿國(guó)康潔70%股權(quán)，還有電梯海報(bào)廣告商、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)、咨詢公司等，均屬于增值服務(wù)類。

對(duì)此，嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析人士認(rèn)為，從當(dāng)前物業(yè)行業(yè)收入結(jié)構(gòu)看，必須要大力擴(kuò)展規(guī)模，才能夠?yàn)閷?shí)現(xiàn)收入快速增長(zhǎng)提供可能性。雖然碧桂園服務(wù)在2020年頻繁進(jìn)行與增值服務(wù)相關(guān)的標(biāo)的收購(gòu)，但短時(shí)間內(nèi)對(duì)收入增長(zhǎng)的拉動(dòng)效果有限，并不如直接收購(gòu)物企標(biāo)的的效果好。

2月25日，碧桂園服務(wù)在發(fā)布的相關(guān)收購(gòu)公告中，并無(wú)更多內(nèi)容。而此前，對(duì)本次交易，碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江曾對(duì)媒體表示，“（停牌公告中所提及事項(xiàng)）對(duì)股東而言是慎重且利好的選擇。”

嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院分析人士認(rèn)為，此次收購(gòu)的整體PE（利潤(rùn)收益率）約為15.34倍（以藍(lán)光嘉寶2020年中報(bào)凈利潤(rùn)×2估算企業(yè)全年凈利潤(rùn)），處于恒大物業(yè)收購(gòu)浙江亞太酒店物業(yè)19倍PE及合景悠活收購(gòu)雪松智聯(lián)12倍PE的區(qū)間，但整體代價(jià)為前兩者的3倍之多，顯示出碧桂園服務(wù)并購(gòu)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的決心。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，作為西部物業(yè)龍頭企業(yè)，藍(lán)光嘉寶能填補(bǔ)碧桂園服務(wù)地域布局的缺失。不過(guò)，碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶之后，也將面臨同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的監(jiān)管。對(duì)此，甚至有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，藍(lán)光嘉寶將有退市私有化的可能。

自2021年以來(lái)，物業(yè)行業(yè)收并購(gòu)呈現(xiàn)加碼的態(tài)勢(shì)，先是合景悠活以“蛇吞象”13.16億元收購(gòu)雪松智聯(lián)80%股權(quán)，獲得超8600萬(wàn)平方米的管理規(guī)模增量，使合景悠活在管規(guī)模躍升至“億級(jí)”；后有恒大物業(yè)以15億對(duì)價(jià)收購(gòu)浙江亞太酒店物業(yè)，同樣獲得超8000萬(wàn)平方米的規(guī)模增量。

如今，在規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈的背景下，碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶后，其合同管理面積將在7.46億平方米的基礎(chǔ)上，再增加2.1億平方米；合同管理面積或接近10億平方米，有望成為國(guó)內(nèi)目前合約在管面積最大的物業(yè)公司。碧桂園服務(wù)因此也將快速提升企業(yè)規(guī)模水平，鞏固其在行業(yè)中的地位。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，藍(lán)光嘉寶與碧桂園服務(wù)的并購(gòu)，并不是強(qiáng)者對(duì)弱者的吞并，更像是強(qiáng)者之間的聯(lián)姻。目前，擴(kuò)規(guī)模仍是物業(yè)企業(yè)現(xiàn)階段謀求快速發(fā)展的主要途徑。同時(shí)，資本市場(chǎng)對(duì)管理規(guī)模大的物業(yè)企業(yè)認(rèn)可度、估值等方面更高。由此，未來(lái)物業(yè)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，馬太效應(yīng)將愈發(fā)明顯。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，過(guò)去物業(yè)企業(yè)收購(gòu)一般都體現(xiàn)為“大魚(yú)吃小魚(yú)”的狀況，而現(xiàn)在則出現(xiàn)“大魚(yú)吃大魚(yú)”。說(shuō)明當(dāng)前物業(yè)行業(yè)的資源整合存在很多特殊性，也體現(xiàn)了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)白熱化，實(shí)力物企通過(guò)股權(quán)收購(gòu)等合作，實(shí)現(xiàn)企業(yè)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。這對(duì)部分上市物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)反思，即上市本身并不代表就可以高枕無(wú)憂。

據(jù)悉，2020年12月，招商積余曾公告考慮收購(gòu)已在聯(lián)交所上市的香港物業(yè)管理公司創(chuàng)毅控股。而如果碧桂園服務(wù)并購(gòu)藍(lán)光嘉寶及時(shí)落地，則有望成為首例上市物企間的并購(gòu)案。

對(duì)此，中指研究院分析人士認(rèn)為，在過(guò)往物業(yè)公司收并購(gòu)過(guò)程中，收購(gòu)標(biāo)的大多以非上市物業(yè)企業(yè)、新三板掛牌物業(yè)企業(yè)、多種經(jīng)營(yíng)專業(yè)公司為主要方向。此次碧桂園服務(wù)擬收購(gòu)藍(lán)光嘉寶，成為其第一大股東，有望開(kāi)創(chuàng)上市物業(yè)公司之間收購(gòu)的先河。這也意味著，今后，物企在收并購(gòu)的標(biāo)的選擇范圍上更加寬泛，上市及非上市物企均存在被收購(gòu)的可能性。（袁秀麗）