2020年的成都房市，疫情黑天鵝持續(xù)籠罩，線上賣房流量不止，三道紅線橫空出世，東進邁步大幅向前，“限購”政策再打補丁，優(yōu)先剛需接連發(fā)力。
這一整年成都房市的動蕩、調(diào)整和新政，給了房企意氣風(fēng)發(fā)的機會，也給了房企巨大的發(fā)展壓力。
過去的一年，似乎是這些房企的本命年，在成都的地界上諸事不順，賣得不好、虧損不止、天降意外......
盤點2020年成都失意房企，希望2021年能夠好起來。
綠城：驕傲的代價
無論綠城這兩年在成都如何“重拳出擊”，還是難以遮掩它2020年在成都市場的碰壁。
綠城·鳳起朝鳴這個樓盤，作為綠城進入成都的第一個真正意義上的作品，承載了綠城對成都的無限期待，也承載著這一整年的重負。
2017年底，綠城以15600元/㎡的樓面地價高價拿地，成交總價為13.4億，并配建并無償移交24%租賃住房面積，算上其配建成本，實際樓面地價約2.2萬元/㎡，放在如今的土拍中也是大熱級別。
但是市場的真實選擇給綠城潑了一盆涼水。第一期于2019年推出，有172組客戶參與搖號，售出50套，意味著7成購房者在選房環(huán)節(jié)選擇放棄，而著剩下的120套房源，花費了綠城一整年的精力才去化殆盡。
在成都這塊64畝的土地上，綠城驕傲地布局了合院、疊拼以及高層三種業(yè)態(tài)，一次性落地展示經(jīng)典產(chǎn)品系，幾乎把杭州鳳起潮鳴的建筑、園林等高端元素全方位復(fù)刻。
綠城·鳳起潮鳴實拍圖
工匠精神，讓綠城有口皆碑，亦讓它走進了死胡同。
這不是魚和熊掌不可兼得的二選一問題。作為有“地產(chǎn)圈蘋果”美譽的綠城驕傲地認為，能在作品中充分展示其各種業(yè)態(tài)合院、疊拼、高層，能將蘇州園林、中式合院與現(xiàn)代建筑等元素充分融合。
誠然，有“匠心”的綠城確實能一一做好這些元素，但在這樣“地王”級的地塊中做這種集大成的操作，卻讓置業(yè)者覺得裝得太滿、要素過多、過猶不及。
再加上，綠城在審美和本土融合中，更加堅持自己的審美，便有了380㎡下疊沒有露臺、廚房不到8㎡的奇葩操作，更因為想保持外立面整潔干凈，引導(dǎo)業(yè)主不在陽臺掛曬，而把235㎡平層洗衣房放在戶型中央。
美是美了，生活便捷度卻大打折扣，成都市場無法接受。為了回款，綠城一度將二期高層、疊拼不分形態(tài)一口價銷售，疊拼單價比一期價格低4000余元，頂著一期業(yè)主的維權(quán)控訴仍割肉回款，可見綠城在2020年的日子是真的不好過。
藍光：失守成都
藍光的失意，是2019年延續(xù)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年藍光以97.24億的成交金額位居成都市房企銷量榜第6位，而2020年該數(shù)據(jù)降至89.4億，名次跌出前十，位于13名。
要知道，2016年時，藍光還是成都銷量排行第3名，這位本土房企昔日“四川一哥”，目前看來名不副實。
數(shù)據(jù)跳水的一大原因為藍光“上海+成都”雙總部運行模式，2020年對于藍光來說是雙總部的真正元年。
在2020年4月的線上業(yè)績說明會上，管理層表示：“以前藍光發(fā)展聚焦于西南片區(qū)，未來應(yīng)該更深入地向全國發(fā)展，尤其是東部。其中華東區(qū)域要占到三分一左右的規(guī)模，華中和西南則達到五分之一左右，而華東的增長要更高一些。”
可見，藍光意欲進擊華東而削弱西南，但此番削弱卻傷到了自己的“大動脈”，不但沒有像預(yù)料中的東進成功，反而因為的成都失守，差點退出“千億俱樂部”。
2021年1月25日，藍光發(fā)展發(fā)布2020年經(jīng)營情況簡報。2020年，藍光發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)銷售金額約1035億元。但藍光發(fā)展才在2019年以1079.8億元的銷售金額，排名第33位，正式跨入“千億俱樂部”，板凳都還沒坐熱。
另外，2020年6月，藍光發(fā)展內(nèi)部流出的一份《處罰通報》，后被諸多媒體曝出，“處罰上至藍光發(fā)展董事長楊鏗，下至四川區(qū)域總裁黃新，其中楊鏗罰款200萬元，董事兼首席運營官余馳罰款100萬元，四川區(qū)域總裁黃新罰款10萬元”。
處罰依據(jù)是“針對前期投資項目決策失誤造成公司重大損失，依據(jù)公司相關(guān)規(guī)定，要對項目投資追責(zé)”。
給公司帶來重大損失的項目，就是位于新都新城的“藍光愛普·雍錦府”，為藍光產(chǎn)品線“雍錦系”改善型典型項目。
據(jù)相關(guān)報道援引機構(gòu)測算數(shù)據(jù)表述說：“藍光愛普·雍錦府”項目盈虧平衡售價1.8萬元/平㎡。
該項目2020年3月9日拿到預(yù)售證，預(yù)售價15816-20075元/㎡。
新都藍光為項目60%股權(quán)總耗資約5.46億元，而據(jù)行業(yè)機構(gòu)估算，藍光愛普·雍錦府”項目盈虧平衡售價1.8萬元/平㎡，這意味著該項目將面臨虧損。
要知道附近房價均價在一萬出頭，而藍光愛普·雍錦府即便高出市價5000元，還是面臨虧損，可見此決策失誤重大。
禹洲：燙手的山藥
禹洲集團在2020年的成都樓市中可謂是話題討論度十足。
三年前，在禹洲集團以新地王身份進入成都時，時任禹洲地產(chǎn)執(zhí)行總裁許珂在接受媒體采訪時表示，希望在三年之內(nèi)的保底目標(biāo)，是在成都做到50個億以上。
然而，一切都不如許珂想得那么順利。
2020年7月，李嘉誠跑路，78億豪賣捂了16年和記黃埔地產(chǎn)成都公司和的南城都匯，而禹洲集團就是這筆交易里的下家，獲得50%股權(quán)。
南城都匯如今改名山河峯薈，是高新區(qū)第一大盤，也是金融城唯一新盤，有些風(fēng)吹草動，都會引發(fā)市場熱烈關(guān)注和討論。如今網(wǎng)紅易主，這塊肥肉再次被搬至臺面，但禹洲集團似乎還是按著拖沓李天王的那老一套——捂著。
但這樣的捂地行為，必然引起有關(guān)部門的監(jiān)管督察，成都高新區(qū)財政金融局向區(qū)內(nèi)各金融機構(gòu)下發(fā)了通知，要求禁止向和記黃埔地產(chǎn)（成都）有限公司提供新增融資、貸款，以及為其進行重大資產(chǎn)重組提供幫助。
好處還沒撈到，就引來封殺。盡管禹洲集團對外稱該通知對公司業(yè)務(wù)沒有影響，但是還是被打亂了西南布局的步伐。
另外，禹洲集團推出的項目也在成都受挫。
2020年11月29日，禹洲集團成都一號標(biāo)桿作品禹洲·晏山河取證開售，推出192套房源，精裝單價為參考價格為約33500元/㎡。據(jù)悉，項目特聘湯臣一品御用團隊等為項目做整體規(guī)劃，籌備了一年半之久。
據(jù)第三方監(jiān)測機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，該項目截止2021年3月4日，3個月共認購去化28套，認購去化率為14.58%。
這宗地是禹洲集團2019年5月以18400元/㎡的樓面地價拿下的，134.39%的溢價，以此高價成為成都新地王。
2020年，成都限價政策再升級，昔日地王在“限價”政策、市場降溫雙重壓力下被置于尷尬處境
樓面地價太高，只有做高端項目，提高項目附加價值才能算得過賬。奈何，禹洲集團成都團隊沒有做高端項目的經(jīng)驗，無法為項目提供支持，爭做高端改善，卻消化不良，陷入“地王”困局。
距離3年內(nèi)50億元的保底目標(biāo)只有不到一年的時間，碰壁蜀地的禹洲集團似難以完成。
首創(chuàng)：火上澆油
2020年的一場大火，把首創(chuàng)卷進了失意房企的漩渦中。
2020年6月30日晚10時許，成都市成華區(qū)成渝立交附近的首創(chuàng)國際城二期小區(qū)突發(fā)大火，已致2人死亡。經(jīng)查，犯罪嫌疑人殷某某在其前妻胥某某位于首創(chuàng)國際城6棟1單元14樓家中縱火后跳樓身亡，殷某某縱火致胥某某死亡。
除了這場案件的惡劣程度令人發(fā)指以外，首創(chuàng)物業(yè)也備受質(zhì)疑。
大火至少過火五層樓
據(jù)現(xiàn)場記者報導(dǎo)，現(xiàn)場明火至少過火了五層樓。據(jù)多位居民反映，首創(chuàng)國際城有消防安全隱患。消防部門第一時間趕往現(xiàn)場進行處置，但卻停在小區(qū)外面遲遲無法進入，疑似消防通道被阻塞。且火災(zāi)發(fā)生后他們沒有接到物管公司有關(guān)撤離的通知，消防警報或廣播也沒有警示。
涉事物業(yè)公司難辭其咎。房姐查詢資料得知，首創(chuàng)國際城二期小區(qū)物業(yè)為首萬譽業(yè)物業(yè)成都有限公司，是首創(chuàng)與萬科牽手打造的物業(yè)品牌。大火之后，成都首創(chuàng)的物業(yè)服務(wù)的信任度大打折扣。
2020年，首創(chuàng)在成都的動靜不大，僅有三個露頭項目，首創(chuàng)禧瑞光華、首創(chuàng)天禧68和首創(chuàng)禧瑞錦江（商業(yè)），其中首創(chuàng)天禧68捂盤三年，以與周邊二手房0剪刀差的售價開出，而其余兩個高端改善“禧瑞類”仍處于在售狀態(tài)。
在成都土拍市場上，據(jù)2020年克而瑞成都房地產(chǎn)市場年報中參拍積極程度排名、舉牌能力排名、拿地效率排名中，均不見首創(chuàng)的身影。而房姐各方查詢土拍訊息，2020年首創(chuàng)在成都土地市場上毫無動作，保持沉寂。
西南的沉寂，也是首創(chuàng)置業(yè)困局的縮影。2020年全年，首創(chuàng)置業(yè)全國范圍內(nèi)實現(xiàn)累計簽約金額約708.6億元，同比減少12.31%；累計實現(xiàn)簽約面積約292.7萬平方米，同比減少7.46%；簽約均價為2.4萬元/平方米。
2020年，首創(chuàng)置業(yè)銷售達標(biāo)率為88.58%。據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的2019年、2020年中國房地產(chǎn)銷售TOP100榜單顯示，首創(chuàng)置業(yè)由2019年的第45名下跌至第59名，排名下滑14位。
新力：換誰都沒用
新力的最大問題就是，賣不出去。
據(jù)業(yè)內(nèi)透露，新力成都公司在2020年的銷售任務(wù)是30億元，但到第三季度完成率也只有約1/3，實際銷售金額僅十多億。
此前我們對新力落地成都的第一個悅系高端產(chǎn)品“曦悅”賣不動的情況做的相關(guān)解讀，據(jù)四川中原研究院公布的市調(diào)數(shù)據(jù)顯示新力曦悅推出房源202套，認購套數(shù)15套，去化率7%，為當(dāng)期公布的最差去化率。
截至發(fā)稿，離新力曦悅?cè)∽C已過去8個月，這202套房源仍然沒有消化完畢。然而，這已經(jīng)是新力在成都最好的成績單了，東園、翡翠灣和酈園項目更是表現(xiàn)一言難盡。
新力地產(chǎn)進入成都的第一個項目“新力琥珀園”更在2020年中旬遭遇“交房即維權(quán)’，精裝的主選變備選，質(zhì)量降檔，并且是在合同規(guī)定內(nèi)進行的更換。
對此，新力地產(chǎn)選擇了換人，2020年9月，吳正柱新接手的“新力地產(chǎn)成都地區(qū)總經(jīng)理”的身份，而他接手的這一職位——新力地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理，在2年內(nèi)已經(jīng)過3輪更換。
據(jù)悉，為實現(xiàn)四季度的沖刺，新力成都公司加大了對中介渠道的運用，試圖以分銷方式加速回流現(xiàn)金，但從目前情況看來，這辦法效果平平。
入蓉3年布局5個項目，沒有做出一個拿得出手的項目，銷售壓力倍增，總經(jīng)理2年3換，目前的窘境，只能說是換誰都沒用。
同樣，新力地產(chǎn)整體銷售金額也面臨大跳水，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年新力地產(chǎn)以987.3億元的銷售金額位列第36名，而2020年銷售金額為803.5億元，位于42名，下降近184億元。
結(jié)語
受疫情和政策影響，整個房地產(chǎn)圈子都處于行業(yè)寒冬中，而那些失意房企更是水生火熱。
一年的失敗，或是決策失誤的后果，或者前期隱患的爆發(fā)，或是突發(fā)事件的影響。隨著2021年的來到，也許難題會有新的轉(zhuǎn)機，困局也有破解的機會，發(fā)現(xiàn)問題，就需要即使止損。
但市場給的機會和時機已經(jīng)不多了，高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債，這樣的特殊屬性，讓房企的試錯成本極大，無論是頭部房企還是剛進入千億俱樂部的年輕房企，都需要有做決策的前瞻性，在這樣精耕細作的時代做好產(chǎn)品，做好服務(wù)，贏得市場。（李楠萱）
