騰訊房產(chǎn)的一篇報道里，曾把中梁控股集團（以下簡稱中梁）稱作“播種機”：中梁走到哪里，維權(quán)的隊伍就拉到哪里。
巧的是，筆者曾根據(jù)自己的統(tǒng)計，制作了一張2019年上半年，浙江地區(qū)房企投訴排行榜，位于第一的恰恰也是中梁。
彼時，筆者在文中明確點出，中梁被集中投訴的小區(qū)分別是中梁壹號院和中梁國賓府。
沒想到中梁知錯不改，在接近兩年后的4月30日，位于浙江的中梁壹號院地下室坍塌，坍塌面積接近300平方米！
據(jù)觀察者網(wǎng)報道，該項目預(yù)定的竣工日期為2021年6月份，也就是說，該坍塌事故發(fā)生在距離業(yè)主交房前1個月。
從好的方面來說，業(yè)主因此躲過一劫，不好的是，后期入住的業(yè)主多半擔(dān)驚受怕、不得安生。
也難怪網(wǎng)絡(luò)上會傳出：“恭喜業(yè)主，幸免于難”，“買房的人，記得多給家里人買幾份人身意外險”，“為了感謝救命之恩，每平方米再加一萬”等冷嘲熱諷。
塌方事件在中梁的業(yè)主群內(nèi)不斷醞釀發(fā)酵，已有部分情緒激動的業(yè)主要求退房。而中梁負(fù)責(zé)人給出的回復(fù)是：當(dāng)?shù)卣蜒垖＜医M進(jìn)行事故鑒定，等結(jié)果出來會向社會、業(yè)主公布。
事實上，浙江壹號院只是中梁“豆腐渣”工程的冰山一角，中梁還曾因建筑質(zhì)量問題引起了央視的注意。
豪宅變危房
在2019年，央視財經(jīng)爆料稱，浙江義烏的在建樓盤“西江雅苑”存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。
有業(yè)主反映，“梁柱輕輕一摳，混凝土就會掉落”，“天花板、墻壁、露臺、飄窗等處有不同程度開裂”。
針對業(yè)主反映的問題，央視財經(jīng)進(jìn)行了實地探訪，發(fā)現(xiàn)業(yè)主反映的情況基本屬實。
央視財經(jīng)還了解到，此前業(yè)主曾與開發(fā)商共同選定了5家單位對建筑進(jìn)行檢測，然而檢測報告給出的結(jié)果是：“不符合設(shè)計要求，達(dá)不到使用要求”。
業(yè)主吳先生稱，每家每戶都有這個檢測報告，這意味著這批房子質(zhì)量不合格，相當(dāng)于買了個危房。
說實話，房企在施工上偷工減料早已不是什么新鮮事，但中梁偏偏能在偷工減料上更進(jìn)一步，將豪宅造成危房，甚至引起央視的注意。
更離譜的是，這種質(zhì)量的房屋竟然是當(dāng)?shù)負(fù)尪茧y搶的網(wǎng)紅盤。
據(jù)了解，西江雅苑開盤時均價25000元/平方米，在義烏屬于豪宅陣營，每套房的總價在300萬~1500萬不等，還有業(yè)主對央視財經(jīng)表示：“排隊排了兩個月才買到”。
由于被央視曝光，再加上房屋質(zhì)量實在堪憂，身處輿論漩渦中心的中梁最終同意退房，可其他項目的業(yè)主就沒那么好的運氣了。
可見，在中梁管理層的眼中，產(chǎn)品質(zhì)量根本就不重要，他們在乎的是速度，是效率，是高周轉(zhuǎn)模式帶來的源源不斷的財富。
高周轉(zhuǎn)的詛咒
“項目拿地后立即施工，4個月要開盤，5個半月現(xiàn)金流要回正，6個月再周轉(zhuǎn)。”這被中梁員工簡稱為456模式。為了滿足對速度的要求，中梁只能將壓力傳導(dǎo)至施工方，要求將工期壓縮至極限。
對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，速度和質(zhì)量是一個矛盾體，要想財報好看，只能在質(zhì)量上有所妥協(xié)，因為質(zhì)量是財報上看不到的。
由此可見，浙江中梁壹號院項目其實是中梁高周轉(zhuǎn)模式下的一個犧牲品。
然而，三道紅線本身就是針對高周轉(zhuǎn)的一道殺手锏，其目的就在于遏制房企過度使用杠桿。在這種政策環(huán)境下，大部分房企都開始變得“規(guī)矩”，主動降負(fù)債，開始從要規(guī)模轉(zhuǎn)向要質(zhì)量。
但也卻有一些房企，比如中梁，對賴以發(fā)家的高周轉(zhuǎn)念念不忘，既要在明面上改善三道紅線指標(biāo)，也要通過其他手段繼續(xù)融資，將高周轉(zhuǎn)的游戲進(jìn)行下去。
問題是，中梁如何做到這一點？
答案是商票。在中梁2020年的財報中，優(yōu)先票據(jù)一欄出現(xiàn)了暴增，從2019年的13.78億，增長至2020年的73億，足足增長了429%！
反觀三道紅線指標(biāo)，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債比79.9%，凈負(fù)債率為65.8%，現(xiàn)金短債比為1.1倍，三項指標(biāo)相比2019年均有大幅改善。
商票規(guī)模暴增，三道紅線反而快速優(yōu)化，出現(xiàn)背離的根源就在優(yōu)先票據(jù)上，也就是我們常說的商票。商票一般沒有利息，所以不計入有息負(fù)債，不會影響房企的凈負(fù)債率。
可是，依賴商票融資的游戲真的能夠一直玩下去嗎？
不敢逾期的商票
在我國，電子商業(yè)承兌匯票最長期限是1年，超過1年不兌付即構(gòu)成逾期。
就在前不久的5月11日，有消息傳出中梁控股子公司“商票或?qū)⒂馄?rdquo;。中梁方面給出的理由是，“商票中間商”涉嫌刑事犯罪，已向公安機關(guān)報案。
關(guān)于中梁的解釋，涉及非常復(fù)雜的金融操作，很難一兩句話說透，可以大致理解為中梁有想要推遲支付商票的嫌疑。
巧的是，實地集團也在5月份出現(xiàn)了商票兌付風(fēng)波，其給出的理由與中梁完全一致，甚至連處理結(jié)果也一致！
5月13日，事情發(fā)酵后沒多久，中梁就官宣已經(jīng)100%承兌商票，而實地集團動作更快，在事情被曝出的隔天即宣布100%承兌。
這著實讓人有點摸不著頭腦，如果交易過程中果真涉及刑事案件，那在審判之前主動結(jié)清全部款項，房企不就當(dāng)了冤大頭嗎？除非，100%承兌商票對于房企而言有更重要的意義？
關(guān)于這一點，房兄能想到的是，一旦中梁或者實地有了商票逾期的先例，勢必會影響后續(xù)商票的發(fā)行。因為商票背后是企業(yè)的信用，如果信用出現(xiàn)危機，供應(yīng)商自然不認(rèn)你的商票。
而從中梁借商票大額融資來看，掐斷商票融資渠道是其無法承受之痛。這一點從中梁在兩次說明中的措辭中也可見一斑。
5月10日，中梁表示：“期望各持票人及時與我司對接，共同商討解決方案，以維護(hù)各方合法權(quán)益。”
到了5月11日，措辭就變成了“本著對持票人負(fù)責(zé)的態(tài)度，我司主動與持票人溝通，我司開具的商業(yè)承兌匯票將按期及時足額兌付。”
僅僅一天的時間，中梁就由被動轉(zhuǎn)為主動，票據(jù)的兌付也從“共同商討”轉(zhuǎn)為“按期及時足額兌付”。
回頭來看，這更像是一場鬧劇，整件事情充斥著“此地?zé)o銀三百兩”的味道，既然最終要按期足額兌付，倒不如一開始就緘口不言，還少生事端。
所以，商票風(fēng)波的背后很可能是中梁在資金周轉(zhuǎn)上出現(xiàn)了困難。對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜表示：“不排除商票中間商詐騙的問題，但是主要原因還是自身財務(wù)壓力所致，否則之前怎么就沒出現(xiàn)中間商詐騙問題呢？”
總結(jié)
中梁的成功是因為吃到了特定歷史階段的紅利，而過往的成功經(jīng)驗似乎蒙蔽了中梁的雙眼，讓其產(chǎn)生了嚴(yán)重的路徑依賴，還在企圖發(fā)高息債券、借助票據(jù)融資等形式繼續(xù)玩老一套。
但是，用商票維持高周轉(zhuǎn)無異于飲鴆止渴。商票的融資期限只有短短的一年，在這么短的時間內(nèi)，無論是政策上的變動，還是經(jīng)營上的誤判，都可能會讓房企騎虎難下、進(jìn)退兩難。
一旦商票出現(xiàn)實質(zhì)性逾期，受損的不僅僅是企業(yè)信用，還有上上下下的供應(yīng)商的利益，甚至?xí)鲗?dǎo)到項目上，損害業(yè)主的利益，從而引發(fā)社會問題。
因此，中梁要做的是斬斷商票融資，回歸房企制造業(yè)的本質(zhì)，用心建造房屋，履行社會責(zé)任。
如果中梁不能意識到問題并主動改變，恐怕難以挺過房地產(chǎn)行業(yè)的周期起伏，或者逐漸淪為末流。
典型的如綠城，丟棄了曾經(jīng)的工匠精神，產(chǎn)品品質(zhì)下滑越來越難以支撐其品牌溢價；再比如遠(yuǎn)洋控股和招商蛇口，曾因“驚裝修”而在315晚會上被點名批評。
然而，消費者的眼睛是雪亮的，在樓盤“質(zhì)量門”頻現(xiàn)的當(dāng)下，只有堅持做好產(chǎn)品，堅守產(chǎn)品底線的房企才能贏得消費者的信任，也才能在產(chǎn)品維度建立屬于自己的護(hù)城河。
對于少數(shù)忽視產(chǎn)品質(zhì)量，缺乏責(zé)任意識的房企而言，房兄有一句話送給它們：守住產(chǎn)品質(zhì)量的底線，就是守住房企自己的生命線?。ㄐ旌疲?/div>
