“十四五”規(guī)劃開局之年，2021年具有特殊意義。2021年是地產(chǎn)行業(yè)未來十年的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點，也是地產(chǎn)行業(yè)從“老地產(chǎn)”向“新地產(chǎn)”邁進的一年。
2021年在“房住不炒”、“三線四檔”、土地市場集中供應(yīng)新規(guī)等長效機制的延續(xù)下，房地產(chǎn)市場將進入平穩(wěn)期，更加考驗房企的運營管理能力。鑒于此，中國網(wǎng)聯(lián)合無房策劃《“新地產(chǎn)”成都領(lǐng)袖》大型人物高端訪談，聚焦新形勢下企業(yè)掌舵人的新思考、新實踐、新作為，把握行業(yè)機遇，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。
此為第二篇，我們對話了合景泰富成都公司總經(jīng)理唐凌。
2020年5月12日，大源板塊天府三街附近一宗約46畝的商住用地出讓，這是大源板塊5年來首次供地，因其在大源板塊的“腹地”位置，也被稱作大源的最后一塊拼圖。
高新區(qū)“面粉”斷供已久，這宗土地更有了“兵家必爭”之味，但令人意外的是，地塊僅龍湖、金科、合景泰富、圣樺四家房企參與競拍。
只因高新區(qū)為這宗地設(shè)下了五項嚴苛條件：
第一，須引進符合成都高新區(qū)主導產(chǎn)業(yè)政策，重點引進5G與人工智能、大數(shù)據(jù)與網(wǎng)絡(luò)安全等新經(jīng)濟領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)項目；
第二，須將工商、稅收關(guān)系遷入高新區(qū)；
第三，須在2020年12月15日前引進外商，直接投資實際到位不低于3000萬美元；
第四，三年內(nèi)，競得人及其引進的產(chǎn)業(yè)項目合計在成都高新區(qū)范圍內(nèi)納稅總額須不低于1.5億元人民幣；
第五，競得人需自持50%商業(yè)建筑面積。
最終，拿下這宗地的是深耕成都多年的合景泰富。
回頭來看，這宗地似乎是高新區(qū)為合景泰富“量身打造”的，相比其他房企，它更是高新區(qū)建設(shè)的主要參與者。
兩者的關(guān)系，要從“城南CBD”金融城東西走向的主干道——交子大道說起，在這條長1.5公里的道路上，入駐了數(shù)十家世界500強企業(yè)，保監(jiān)會、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等金融機構(gòu)也落址于此。
在這么寸土寸金的地方，有半條街都是合景泰富的天下。這條街的北側(cè)，被譽為“交子大道合景泰富段”，這里有合景·譽峰、悠方、摩方、W酒店、木蓮莊酒店、MUSTEL酒店、U8酒吧街、合景·譽舍長租公寓，一家房企的多元化業(yè)態(tài)超級綜合體支撐起交子大道的半條街。
作為城市運營商，合景泰富緊跟城市更新與發(fā)展進程，探索業(yè)態(tài)最優(yōu)組合，進入一座城市并與之一起成長。這便是新地產(chǎn)典型的一種開發(fā)形式，合景泰富走在了隊伍前列，也徹底融入成都這座城市。
以下為合景泰富成都公司總經(jīng)理唐凌專訪實錄：
談企業(yè)與成都共發(fā)展
中國網(wǎng)：據(jù)悉，交子大道這宗地塊是合景泰富高價拿下的，當時是基于怎樣的考慮？合景泰富在拿地上有怎樣的準則？
唐凌：2007年公司以6000多元/平方米的樓面價競得該地塊，當時地塊南側(cè)的中海房價徘徊在9000元/平方米，對比來看地價確實有點貴。
決定拿下這塊地還是看重當時城市的規(guī)劃利好，成都曾計劃將市委市政府辦公地預留在這宗地的500米范圍內(nèi)，將這一區(qū)域定位為城南中央政務(wù)區(qū)，這也一定程度上預示著地塊未來的價值潛力。
緊跟城市規(guī)劃，是我們拿地的一項重要準則。
中國網(wǎng)：任職合景泰富期間，讓您印象深刻的項目&事件是什么？
唐凌：讓我印象最深的項目是合景·譽峰。
當時是這樣一個背景：2007年拿地后，2008年先后經(jīng)歷汶川地震和全球金融危機，城市百廢待興，而我們要在這樣的情況下做豪宅大平層，挑戰(zhàn)可想而知。
當時成都還沒有豪宅大平層的概念，我們下決心做廣州譽峰的升級版，離不開三點判斷：第一，看好成都樓市的發(fā)展，第二，中國整個樓市穩(wěn)步上漲的基本面，第三，堅信我們的產(chǎn)品能夠贏得市場認可。
不過針對城市不同的特性，我們當時劍走偏鋒，做了極致差異化。當時十分流行泰式園林，我們就請來了泰國最好的園林設(shè)計團隊——國際著名景觀設(shè)計公司Bensley操刀設(shè)計。
而在室內(nèi)裝修上，港派梁志天的風格頗受歡迎，平層泳池是最大的亮點，譽峰也將這一概念融入到戶型設(shè)計中，打造了3.6m×9m的入戶泳池。這樣的產(chǎn)品在成都市場是非常稀缺的。
當時很多客戶甚至熬夜排隊購房，盛況空前。譽峰第一批次發(fā)售了5棟樓，不到200戶，開盤就售罄，首開當天上午就賣了6個億。
中國網(wǎng)：數(shù)據(jù)顯示，悠方工作日客流3.6萬，周末客流4.5萬，商業(yè)氛圍濃厚，而在CBD寫字樓集中區(qū)做到客流互補不是易事，悠方的這種商業(yè)氛圍是如何打造的呢？
唐凌：隨著譽峰住宅產(chǎn)品于2015年售罄，我們將重點轉(zhuǎn)向了商業(yè)綜合體的開發(fā)和運營上。
商業(yè)綜合體不像住宅可以標準化。悠方、魔方雖然建筑結(jié)構(gòu)是有一定標準的，但立面設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃是有其獨特性的，特別是我們的商場選擇輕奢路線，就必須通過融合個性化設(shè)計元素來吸引客流。
為了形成悠方的最優(yōu)方案，我們反復修改打磨設(shè)計草圖，正式的設(shè)計圖紙都改了二三十個版本，才最終敲定。
功夫不負有心人。我們所有的自持商業(yè)項目中，悠方最早開業(yè)，隨后W酒店、U8酒吧街、摩方、MUSTEL酒店等也陸續(xù)迎來開業(yè)，目前能保持可觀的客流量，得益于項目前期推進中所做的努力。
中國網(wǎng)：在您看來，譽峰綜合體成功的原因有哪些呢？
唐凌：第一，集團當時的戰(zhàn)略眼光比較準，把城市研究做得比較透徹。
第二，目前成都的城市規(guī)劃與交子大道的發(fā)展相適配。雙子塔的存在，沒有把交子大道與天府大道直接連通，相當于讓中海和譽峰形成一個半閉環(huán)的生態(tài)圈，使這條街的聚集效應(yīng)變大。另外，這里的交通動線比起周圍的其他商業(yè)體也更好。
中國網(wǎng)：在全國城市布局中，成渝地區(qū)的銷售占比似乎還比較小。伴隨成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈的發(fā)展，未來公司會加大對成都市場的投入嗎？
唐凌：合景泰富一直深耕成都市場，目前在成都持有悠方、摩方和環(huán)球匯3個商場，以及W酒店、木蓮莊酒店、MUSTEL酒店等7家酒店。合景將如此多重資產(chǎn)運營放在成都，就是看好整個成都未來的城市發(fā)展。
根據(jù)年報披露的集團下一步發(fā)展計劃，未來還將增強成都、重慶等中西部城市的布局比例，進一步擴大公司在成都的影響力，與城市共謀發(fā)展。
談房地產(chǎn)未來走向
中國網(wǎng)：公司如何建立人才儲備體系來滿足發(fā)展的需要？
唐凌：地產(chǎn)行業(yè)面臨的一個問題是，行業(yè)增長過快但人才儲備卻沒有跟上，所以就造成了整個行業(yè)被擠壓。
所以，我們公司每年都會招募管培生，不斷補充和培養(yǎng)人才。以城市公司為例，每年招聘的MT、營銷、商業(yè)、物業(yè)人才基本有一百多人，完全可以滿足人才梯隊的要求。同時，我們還有專門的入職引導考核體系、多維度雙意愿自主選擇等人才儲備管理體系。
中國網(wǎng)：您認為未來房地產(chǎn)市場更需要哪些方面的人才？
唐凌：未來房地產(chǎn)市場需要兩類人。一類是真正懂經(jīng)營的財務(wù)型人才，他既需要財務(wù)方面的能力，也需要懂得團隊管理與經(jīng)營。
另一類是數(shù)字信息人才。不論是新建市場，還是存量市場，房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化與智慧化均具有很大的發(fā)展空間。以前房地產(chǎn)講后臺，現(xiàn)在講中臺，房地產(chǎn)與大數(shù)據(jù)、人工智能相結(jié)合是勢在必行的。
中國網(wǎng)：合景泰富在智慧化、數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面有哪些舉措？
唐凌：我們正與SAP合作來共同構(gòu)建數(shù)字化業(yè)務(wù)平臺，SAP是全球知名的ERP供應(yīng)商。
具體而言就是針對企業(yè)制造及供應(yīng)鏈管理、人力資源管理、客戶體驗等方面構(gòu)建數(shù)字化算法平臺，這有助于我們進一步提升管控能力、抗風險能力和多元化發(fā)展能力，實現(xiàn)有質(zhì)量的利潤增長和業(yè)務(wù)擴張。
中國網(wǎng)：您如何看待房企物業(yè)拆分上市熱潮？未來會面臨哪些挑戰(zhàn)？
唐凌：以前房地產(chǎn)賽道相對傳統(tǒng)和封閉，在國家“房住不炒”的樓市調(diào)控主基調(diào)下，房地產(chǎn)開發(fā)衍生出來的多元賽道變得十分重要。
越來越多的物業(yè)公司籌備上市，房企開始并購物業(yè)資產(chǎn)，正是因為物業(yè)確實可能是房地產(chǎn)下半場的一個重要方向。
一方面物業(yè)行業(yè)將是個有著萬億級體量的行業(yè)。另一方面，雖然盒馬生鮮、京東等電商能解決從店鋪到消費者手里最后一公里的問題，卻解決不了從小區(qū)到消費者最后100米的問題，而物業(yè)是可以承載起這最后100米任務(wù)的關(guān)鍵角色。
未來的挑戰(zhàn)還是在人才方面，物業(yè)輕資產(chǎn)化的人才缺口巨大，如何保證物業(yè)管理行業(yè)有充足的專業(yè)化人才，將是一項長期待解的課題。
談對“新地產(chǎn)”的理解
中國網(wǎng)：房地產(chǎn)正進入“新地產(chǎn)”階段，新地產(chǎn)階段意味著地產(chǎn)與城市發(fā)展更加緊密地結(jié)合在一起，諸如TOD建設(shè)、產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展等相關(guān)領(lǐng)域，那么您是如何看待“新地產(chǎn)”這一概念的？
唐凌：我理解的新地產(chǎn)，是與城市運營強相關(guān)的一個概念，它有很多的嘗試方向，比如TOD建設(shè)、文旅小鎮(zhèn)、環(huán)保、智能、產(chǎn)城發(fā)展等等，都可以囊括進來。這些領(lǐng)域開發(fā)商或有涉足或在深耕，對我們來說，仍然是做好城市綜合運營商這個角色。（李萱）
